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By: Evan | 2023年10月28日 | ハワイ不動産開発 Bill 7
去る2023年9月30日 ハワイ不動産開発の第一号案件が竣工したことをご報告いたします。
Bill 7という時限立法を利用したこの３階建て26戸のアパートの概要は以下の通りです。
・所在地 1427 Ernest St, Honolulu
・土地面積 5,388 sqf (約151坪）
・RCコンクリート造３階建て
・スタジオ 24戸
・1 ベッドルーム 2戸
着工前の更地状態 2023年1月
昨年12月に着工しましたが、ホリデーシーズン及び雨季に約一ヶ月工事ができなかったことを考えますと
実質９ヶ月で完成したことになります。これはハワイでは異例の早さです。
不動産開発はクオリティはもちろんですが時間との勝負でもあります。
なぜなら多額の融資を引いており、工事期間中も支払いは続いているため早期竣工、賃付が収支に大きく関わってくるためです。
組み立て前のパネル
Bill 7（ビルセブン）はホノルル市で可決された特定の法案を指します。
この法案は低所得者向けの賃貸住宅不足を解消するために設けられた時限立法で
2019年に策定された時は2024年で失効する予定でした。
その後Blangiardi(ブランジアーディ)市長率いる現政権に移行後、我々デベロッパーがロビー活動を続け
２033年まで延長されることが決まっています。
この法案により、様々な規制緩和が設けられました。
建築条件における緩和の大きな点は：
・容積率緩和
・建蔽率緩和
・駐車場設置義務免除
・非常階段設置条件緩和
などが挙げられます。これらによりより多くの部屋を設けることが可能になっています。
駐車場設置義務免除はホノルル市のTOD（Transit-Oriented Development)という
歩いて暮らせる都市計画プランに沿うものでもあります。
これによる入居率ダウンが心配されていましたが、蓋を開けてみれば入居申し込みにほとんど影響がありませんでした。
車を持っていない、もしくは不要としている世帯が相当数いるということです。
経済的なインセンティブも多く設けられています。
・建築確認申請費用免除
・下水接続費用免除
・固定資産税10年間免除（一定の条件を満たした場合）
・家賃に対するGET免除
一見様々な規制緩和で投資効果が非常に高いように見えますが基本マージンが非常に小さいのが特徴です。
昨今の人件費、建築資材高騰により２、３年前よりかなり逼迫する状況になっています。
このような小さいマージンの中でプロジェクトを成功に導くには建築コストの管理が最重要テーマです。
鍵は任せることのできる経験、実績のある現地のチームがいるか？の一点に尽きるでしょう。
一層ごとにクレーンで組み立てたあと床にコンクリートを流します。
当該物件は実質９ヶ月で完成しました。
その最大要因はプレキャストコンクリート工法にあります。
プレキャストは工場であらかじめコンクリートのパネルを製造し、
現地でクレーンを使い組み立てていく方法です。
当然現場で型や足場を組む必要がないので現場で流すよりもコストは安価になります。
コンクリート以外の工法ですと木造、軽量鉄骨造が候補に上がると思います。
我々グループでも案件によってはプレキャスト以外の工法を採用しています。
しかしこれらの工法は竣工までいずれも最低12ヶ月は要するので
プレキャストコンクリートで建築コストをある一定の範囲内に抑えることができれば、
工期短縮の恩恵を大いに授かることができると言えます。
3階建26戸、太陽光パネルは日中の電気供給を賄います。
プレリースの段階ですでに65%の入居希望が入っています。
反響の良さは大変嬉しいことではありますが、
ホノルルの賃貸住宅不足を改めて感じることとなっています。
また第一号案件をリーシングする中で、賃借人様の声をいただく貴重な機会になっています。
これらを今後の物件に反映させていくことで
賃借人様はより住みやすく、またオーナー様はより資産価値の高いアパートを提供していくことを目指しています。
東側にローディングゾーンを設置しました
このサイズの不動産開発を一手に担うには最低4億円前後の自己資金が必要になってきます。
それ以外ですと小口での共同投資という形も可能です。
現に今月スタートした２号案件は複数名の日本の投資家様が参画されています。
詳細な情報をご提供可能ですのでご興味のある方は以下のフォームよりご登録ください。
