オーシャンズグループはハワイを中心にアメリカ不動産、ビジネス案件をご紹介しています。
By: Evan | 2020年11月27日 | Uncategorized
この度オーシャンズリアルエステートはハワイ不動産開発の第一号案件に対し建築許可が下りましたことをご報告します。
ハワイにおける戸建て、集合住宅の不動産開発事業は弊社の中枢事業に据えております。この一年間建築に関するチーム組成、用地取得、投資家募集、案件選定の準備期間を経ていよいよ年初に建築が開始されます。
現在は二号案件が建築審査中、三号案件の用地確保完了と複数案件に取り組んでおります。
今回は今お勧めしているハワイアパート新築投資について詳細をご紹介します。
過去10年間のホノルルにおける成約価格中間値推移
2012年頃より続いていたハワイ不動産活況期は昨年価格的にピークを迎えております。
背景には日本の税制改正により海外不動産による節税スキームにメスが入ったこと、カカアコ地区の新築コンドミニアムの供給が続いたこと、ホノルルでバケーションレンタルという短期賃貸が一定の物件を除き禁止されたことなどがあります。
今年三月コロナウィルスによりハワイの観光が完全にストップし不動産売買のマーケットも麻痺するのではと危惧されましたが蓋をあけてみると実需を中心に堅調に推移しております。
ミクロ的にはワイキキのコンドミニアムは停滞気味ですが、これは昨年のバケレン禁止法が大きく響いているかと思われます。
ハワイ住民や州外からの引越しによる売買需要にはさほど影響がなく、郊外の物件を中心に動いています。
ワクチンの配布が早ければ2020年12月より開始されるということで今後はゆっくり復調していくと思われ、結果的にはあまり不動産価格には影響がなかったと言えるかと思います。
現在ホノルル市の賃貸物件数は６万戸以上不足していると言われています。
原因は全世界からの買い需要により物件価格が高騰し購入できない人が増加していること、ミレニアムなど若い世代は賃貸思考が多いことなどが挙げられます。
ホノルル市はこの状況を打破すべく、既存の戸建て、アパートの築古物件の建て替えをプライベートセクターによって行う施策を実施しています。
具体的には様々な規制緩和を行い建築コストを下げたり、10年間の固定資産税支払いを免除することで地主や投資家による建て替えを促し、賃貸住宅戸数を今後数年間で２万戸増やすことを目標としています。
この制度を利用してアパートを建てることによりネット利回り6%の不動産投資が可能になりました。ハワイの不動産投資のネット利回りは大小含めて2〜4％台がほとんどですのでこのメリットは非常に大きいと言えます。
賃貸物件が不足しているため高稼働が見込まれ、かつエレベーター付き新築で競合物件との差別化を図ることができ、安定経営につながる事が予想されています。
今回建築許可が下りた物件の概要は以下の通りです。
ホノルルのアパートは築40年を超えるものが多く、外装、内装も非常に古いタイプが大半をしめています。階段のみの物件、洗濯乾燥機なし、エアコンなし、セキュリティなしの物件がマーケットの主流ということを踏まえると賃貸稼働は安定することが見込まれます。
投資案件の概要です。
実質利回りは6%少々です。長期で保有してもよし、コロナが落ち着つくまで賃貸し売却のタイミングをみるもよし、また完成前より売却活動を開始しても良いかと思います。
ハワイのアパートの売買価格相場は利回り3.5〜4.5％です。新築、もしくは築浅での売却となると利回りは当然低めに売却できますのでより売却益を望むことができます。
仮に利回り4%で売却したとすると、売却益は
約$1,600,000(約1億6600万円）
となります。
現在取り組まれているお客様は日本の上場企業様その他です。不動産投資専門の会社さまで厳しいデューデリジェンス項目を満足させたということで本格的にハワイマーケットに参入されました。
米国による不動産投資案件をお探しであれば一考に値するかと思います。
なお、土地のみの購入で建築費は一定基準を満たした場合融資によるファイナンスも可能です。
ご検討希望のお客様は以下フォームよりお問い合わせください。
