【実績で見る】ハワイ不動産投資｜オーシャンズがホノルルで完成させた新築賃貸住宅3棟
ハワイ不動産投資を日本から検討する際、最も確かな判断材料は制度の説明ではなく完成実績です。オーシャンズ不動産がホノルル都市部で完成させた3棟（1427 Ernest St／1226 Kinau St／マキキ・バニヤン）の事実関係と、竣工後の運営体制を整理します。
この記事のポイント
- 遠隔投資の判断材料は制度説明ではなく、完成済み物件という事実です
- オーシャンズはホノルル都市部で1427 Ernest St（26戸）、1226 Kinau St（25戸）、マキキ・バニヤン（90戸）を完成させています
- Bill 7物件は短期賃貸に転用できず、長期居住型の賃貸事業として運営されます
- 竣工後10年・15年の運営体制と日本語での報告対応が、遠隔所有では要になります
- 2020年度税制改正により、個人は国外中古不動産の簡便法償却損失を国内所得と損益通算できません
ハワイ不動産投資で最初に確認すべきは「制度」ではなく「実績」です
ハワイ不動産投資について、ハワイ市場の魅力やホノルル市のBill 7制度を解説する記事は、すでに数多く存在します。しかし、日本にお住まいのまま海外不動産に資金を投じる際、最終的な判断を左右するのは制度の良し悪しではありません。「その会社は本当に建てたのか、貸したのか、そして今も運営し続けているのか」という、検証可能な事実です。
本記事では、オーシャンズ不動産（Oceans Real Estate LLC）がホノルル都市部で完成させた賃貸住宅について、所在地・戸数・構造・完成時期・現在の用途という、確認できる範囲の事実のみを整理いたします。
なお本記事では、用地取得の考え方、建設コスト、工程管理、許認可の進め方といった社内のノウハウについては扱いません。また、利回りや将来の価格上昇についての予測・保証も一切行いません。数値は各情報の公開時点のものであり、現在の状況は個別にご確認いただく必要があります。
オーシャンズの完成プロジェクト一覧（ホノルル都市部）
まず全体像です。いずれもホノルルの既成市街地に位置する賃貸住宅で、ホノルル市条例第19-8号（Bill 7）のアフォーダブル賃貸住宅プログラムを活用した案件です。
| 物件名／所在地 | 戸数 | 構造・階数 | 完成時期 | 公開記事時点の状況 |
|---|---|---|---|---|
| 1427 Ernest St（ホノルル） | 26戸 | 3階建・敷地内駐車場なし | 2023年11月にテープカット式典 | 2025年1月公開記事の時点で100％賃貸中 |
| 1226 Kinau St（ホノルル・マキキ） | 25戸（スタジオ22戸＋1ベッドルーム3戸） | コンクリート造・3階建（スプリンクラー付） | 2024年築 | 2025年1月公開記事の時点で100％賃貸中 |
| マキキ・バニヤン／1568 Pensacola St（ホノルル） | 90戸 | 鉄筋コンクリート造・地上6階建 | 2026年5月にグランドオープン | アフォーダブル賃貸住宅として運営 |
表中の稼働状況は、各記事の公開時点における記載です。現在の稼働率・賃料水準は変動しますので、ご検討にあたっては最新の数値を個別にご確認ください。
3つの完成物件を個別に見る
1427 Ernest St｜第1号案件（26戸）
2021年に土地を取得し、2022年12月に着工式を行いました。着工式にはブランジアーディ市長、カルビン・セイ市議、タイラー・デロス・サントス・タム市議、マイク・フォンビー常務取締役にご臨席いただいています。
この土地は、前所有者が開発を試みたものの完成に至らなかった経緯があり、未完成の擁壁という条件を抱えていました。結果として、2023年11月7日にテープカット式典を迎え、3階建・26戸の賃貸住宅として稼働を開始しています。式典にはハワイ州のグリーン知事、ホノルル市のブランジアーディ市長をはじめ、多くの関係者にご出席いただきました。
敷地は5,388平方フィートの角地で、敷地内駐車場を持たない都市型の3階建て賃貸住宅です。詳細は1427 Ernest St 完成報告の記事をご参照ください。
1226 Kinau St｜第2号案件（25戸）
マキキ中心部、Safewayの向かいという立地に位置する、約5,000平方フィートの敷地の案件です。2023年10月14日に着工式を行い、2024年に完成しました。着工式にはブランジアーディ市長、カルビン・セイ市議ほかのご来賓をお迎えしています。
住戸構成はスタジオ22戸と1ベッドルーム3戸の計25戸です。スタジオの専有面積は231〜274平方フィートで、賃料には光熱費が含まれ、電気代については月100ドルのアロウワンスが設定されています。各階に共用ランドリーを備え、コンクリート造・スプリンクラー付きの3階建て、キッチンにはステンレス製の設備を採用しています。
運営面では、禁煙・ペット不可、Section 8（住宅補助）の受け入れ可という条件で運営されています。モペッド・自転車の駐輪スペースを確保している点も、駐車場を持たない都市型住宅としての設計です。経緯は1226 Kinau St 着工式の記事にまとめています。
マキキ・バニヤン／1568 Pensacola St｜現時点の最大案件（90戸）
2026年5月、ホノルル中心部に全90戸のマキキ・バニヤンが竣工し、グランドオープンを迎えました。構造は鉄筋コンクリート造・地上6階建てで、徒歩圏に学校、公園、スーパーマーケット、公共交通機関が揃う立地です。
本物件は、地域所得中央値（AMI）以下の世帯を対象とした賃貸住宅として、最低15年間アフォーダブル住宅として維持・運営されます。プロジェクトの概要はマキキ・バニヤン竣工の記事をご覧ください。
3件に共通するのは、ホノルル都市部の既成市街地における長期賃貸住宅という一貫した型です。郊外の大規模開発でも、観光客向けの宿泊施設でもありません。この一貫性そのものが、実績を評価する上での一つの視点になります。
これらの物件を支える制度：Bill 7（ホノルル市条例第19-8号）
Bill 7は、ホノルル市のアフォーダブル賃貸住宅の供給を促進するため、2019年に制定された条例です。現在、2031年5月19日まで延長されています。
投資家の立場から重要なのは、インセンティブそのものより、制度が課す運営上の制約が収益の性質を決めるという点です。主な要件は以下のとおりです。
- 対象はアパート（A）、AMX、BMXの用途地域に指定された物件
- 住戸の80％以上を、AMI（地域所得中央値）100％以下の世帯に賃貸すること
- 最低6ヶ月のリースが必要で、サブリースは不可
- バケーションレンタルやベッド＆ブレックファスト住宅への転用は不可
- 制限約款（Declaration of Restrictive Covenants）の作成・提出が必要で、所有権が移転した場合は新所有者も締結する必要がある
- 物件所有者またはその親族が入居できるのは、総戸数の20％以下
一方、主なインセンティブとしては、固定資産税の10年間免除（改良部分のみ）、建築許可申請料の免除、公共料金の接続費用の免除、下水システム施設料金の免除、家賃収入に対する一般物品税（GET）の免除などが挙げられます。制度の全体像はBill 7 の解説記事で詳しくご説明しています。
投資家目線で読み替えるなら、Bill 7物件は「短期賃貸で収益を最大化する資産」ではなく、「長期居住を前提とした賃貸事業」です。バケーションレンタル市場の規制変動から距離を置ける一方、賃料水準には制度上の上限が働きます。この性質をご理解いただくことが出発点になります。
遠隔所有で効くのは、完成後の運営体制です
日本から米国不動産を保有する場合、本当のリスクは建設期間ではありません。竣工後の10年・15年という運営期間にこそ、判断の難しい局面が集中します。入居者の入れ替わり、保険料や管理費の上昇、設備の修繕判断——これらはすべて、日本にいる所有者が現地で直接確認できない事柄です。
オーシャンズ不動産は、オアフ島全域で住宅・複合用途不動産の開発、仲介、運営管理を行っています。プロパティマネジメント会社と協力した運営体制を構築し、契約書・運営報告・税務関連書類について日本語での対応を提供しています。投資判断の質と速度は、これらを母語で確認できるかどうかに大きく左右されます。
また、1棟複数戸の賃貸住宅は、1戸のみを所有する場合と比べ、空室や経費の影響が建物全体に分散される構造を持ちます。1戸所有では、賃借人が退去すれば収入はゼロになる一方、経費は全額オーナー負担となります。これは収益を保証するものではなく、あくまで構造上の違いです。ドル建て資産としての位置づけについては、ハワイ不動産に投資すべき理由の記事もあわせてご覧ください。
なお、入居者の募集・審査はAMI基準等に基づく所得要件の確認が前提であり、連邦およびハワイ州の公正住宅法に従って運用されます。入居者の属性を選別する性質のものではありません。
運営体制について、ご検討時に確認いただきたい項目を挙げます。
- 運営報告の頻度と、報告書の様式・項目
- 報告および日常連絡に使用される言語
- プロパティマネジメント会社との契約形態と、費用の内訳
- 修繕が必要になった場合の意思決定プロセスと、所有者の承認範囲
- 入居審査の実務運用（所得確認の方法、空室発生時の募集手順）
検討を進める場合の進め方と、ご相談の窓口
ハワイ不動産投資として開発プロジェクトへの参画をご検討の場合、参画条件は改定されており、現在、直接参画は300万ドルからのご案内となっています。300万ドル未満のご予算の方には、投資用物件のご購入および物件管理サービスをご案内しています。最新の条件は参画条件に関する記事をご確認ください。
また、参画には米国のAccredited Investor（適格投資家）に該当することが前提となります。定義は次のとおりです。
- 純資産要件：本人または配偶者との合算で、住宅を除く純資産が1,000,000ドル以上あること
- 所得要件：過去2年間の年収が個人で200,000ドル以上、または配偶者と合算で300,000ドル以上で、かつ本年も同等水準の収入が見込まれること
外国法人としての参画も可能で、法人設立手続きについては当社でお手伝いすることができます。
ご相談の前に、以下を整理いただくと具体的な議論に進みやすくなります。
- 投資予算（および調達時期の見通し）
- 想定される保有期間
- 法人での保有か、個人での保有か
- 為替に関するお考え（円換算での評価をどう扱うか）
- 日本側の税務顧問（税理士）の有無
オーシャンズ不動産（Oceans Real Estate LLC）はハワイ州の免許を持つ不動産仲介会社です。ご相談はすべて日本語で承ります。
※ 本記事は情報提供を目的としており、特定の物件の投資利回りや成果を保証するものではありません。税務に関する事項は一般的な情報であり、個別の判断は必ず税理士にご確認ください。
よくある質問
オーシャンズがホノルルで完成させた物件は何棟ありますか。
本記事でご紹介しているのは、1427 Ernest St（26戸、2023年11月にテープカット式典）、1226 Kinau St（スタジオ22戸＋1ベッドルーム3戸の計25戸、2024年築）、マキキ・バニヤン／1568 Pensacola St（90戸、2026年5月グランドオープン）の3棟です。いずれもホノルル都市部に位置しています。
Bill 7の物件をバケーションレンタルとして運用することはできますか。
できません。Bill 7（ホノルル市条例第19-8号）のアフォーダブル賃貸住宅プロジェクトの住戸は、バケーションレンタルやベッド＆ブレックファスト住宅に転用することができません。また、最低6ヶ月のリースが必要で、サブリースも認められていません。
ハワイ不動産を購入すると、日本の所得税を減らせますか。
2020年度税制改正により、2021年分以後、個人が国外中古不動産の簡便法による減価償却で生じた損失を日本国内の他の所得と損益通算することはできなくなりました。ハワイ不動産を日本の所得税の圧縮手段として位置づけることは適切ではありません。個別の取扱いは税理士にご確認ください。
いくらから参画できますか。
開発プロジェクトへの直接参画は、現在300万ドルからのご案内となっています。300万ドル未満のご予算の方には、投資用物件のご購入および物件管理サービスをご案内しています。なお、参画には米国のAccredited Investorに該当することが前提となります。
掲載されている稼働率は現在の数値ですか。
いいえ。1427 Ernest Stおよび1226 Kinau Stの「100％賃貸中」という記載は、2025年1月に公開した記事の時点における情報です。稼働率は変動しますので、ご検討にあたっては最新の状況を個別にご確認ください。
ホノルル都市部での完成実績と、竣工後の運営体制について、より具体的な資料をご希望の方はお問い合わせください。オーシャンズ不動産（Oceans Real Estate LLC）が、日本語にて個別の状況に合わせてご案内いたします。
